Развитие строительного сектора: перспективы и проблемы

Общая площадь жилищного фонда России составляет около 3,3 млрд. кв. метров. Наиболее интенсивный рост его объема пришелся на 70-80-е годы ХХ века, когда ежегодно в эксплуатацию вводили 59-76 млн. квадратов. Согласно исследованию рынка городской недвижимости, проведенному аналитиками медиахолдинга РБК в 2013 году, только за последние 10 лет существования СССР жилищный фонд увеличился почти в 1,5 раза.

 

С 1992 года ввод жилья стал быстро сокращаться и в течение 12 лет варьировался в пределах 304 1 млн. кв. метров в год. Восстановление объемов строительства началось лишь в 2000 году, однако пока оно существенно ниже пиковых показателей советского периода. С 2005 по 2011 год жилищный фонд России вырос всего на 11,25%. Так на чем же нужно сконцентрировать внимание, чтобы местный рынок жилищного строительства в ближайшем будущем получил развитие в необходимом масштабе и формате? Соображениями в этой области поделились эксперты в рамках «круглого стола», который прошел накануне в Инженерно-строительном институте СФУ.

К началу 2012 года в среднем на одного человека в РФ приходилось примерно 23 кв. метра жилья, что в 2-3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. Так, в США обеспеченность жильем составляет около 75 кв. метров на человека, в Великобритании — 62 кв. метра, в Германии — 45 кв. метров.

Уровень обеспеченности жильем зависит от многих аспектов, в том числе от строительной активности. В России этот показатель колеблется в пределах 0,22-0,45 кв. метра на человека в год. Опыт зарубежных стран показывает, что для кардинального улучшения жилищной обеспеченности в приемлемые сроки, а это значит на протяжении жизненного цикла одного поколения, строительная активность должна составлять около 1 кв. метра на человека в год. Интересно, что в период интенсивного решения жилищной проблемы в Японии ежегодно строили 0,9-1 кв. метр жилья на человека, в США — 0,7-0,8, во Франции и Германии — около 0,7.

По статистике, которую привела кандидат экономических наук, доцент кафедры «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости» Инженерно-строительного института СФУ Ирина Саенко, до 2008 года большая часть населения России жила в сельской местности. При этом за довольно небольшой промежуток времени 72% россиян переселились из сельской местности в города и живут в подавляющем большинстве в домах, которые построены в 70-е годы ХХ века. Это свидетельствует о том, что нового жилья недостаточно. И это притом что в 2013 году, по данным Росстата, в России было введено в эксплуатацию 69,4 млн. кв. метров жилья.

Осознавая, что потребность в новостройках крайне высокая, руководство страны поставило перед строительным сообществом достаточно масштабные задачи. В 2017 году от застройщиков ждут около 90 млн. кв. метров жилья. Этот показатель должен сохраниться до конца десятилетия, после чего вырастет до 120 млн. кв. метров. В Красноярском крае в 2014 году предполагается построить 1,81 млн. кв. метров жилья, в 2015 — 1,96, а в 2016-м выйти на показатель 2 млн. кв. метров жилья за год. Но где взять столько площадок, чтобы построить такое количество жилья?

По мнению кандидата экономических наук, профессора кафедры «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости» Инженерно-строительного института СФУ Владимира Сарченко, в Красноярске немало территорий со скрытым потенциалом. Просто нужно найти инновационные решения по комплексной жилой застройке таких участков. По данным, которые привел Сарченко, сейчас под жилую зону в краевом центре занято лишь 20% городской материи, все остальное — это территории со скрытым потенциалом, который можно и нужно развивать.

— Раньше Красноярск считался исключительно промышленным городом, теперь нужно отходить от этой идеи. Приоритетом должно быть создание комфортной городской среды, — комментирует Владимир Сарченко. — Как это сделать? Мы можем использовать более рационально площади бывших промышленных объектов, например, санитарные зоны (часто они могут достигать 5 км), заброшенные полосы отвода железной дороги, охранные зоны ЛЭП (это до 13% городской материи). Если мы начнем освоение этих территорий, то получим неплохие площади под благоустройство. Кроме того, одними из наиболее неразработанных, но потенциально интересных являются подтопляемые территории, пока они деградируют, но, развивая их, мы получим площади для застройки с довольно живописными видами. Нельзя забывать про территории, отданные под огороды, особенно много их в Николаевке. По сути, жители этого района не выращивают там ничего, и в первую очередь потому, что вырасти в городской черте может экологически нечистый продукт. Да и, честно говоря, нам нужно избавляться от частного сектора в черте города, если только это не объект культуры.

Нестандартные решения требуются и относительно технологий, применяемых для строительства жилья, а также размещения автомобилей будущих новоселов. Популярность приобретает тема энергоэффективности. Как показывают различные исследования, большую часть тепла — 53% наши дома теряют из-за некачественно сделанных стен и перекрытий. По мнению профессора кафедры «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости» Инженерно-строительного института СФУ Рашита Назирова, геометрия и этажность зданий играют большую роль в вопросе энергоэффективности дома.

Наиболее перспективными путями развития строительства в ближайшее время в аспекте эффективности энергосбережения, минимизации удельных тепловых потерь, общих расходов на отопление и охраны окружающей среды профессор Назиров считает, если говорить о массовом строительстве высотных домов, возведение домов с небольшой площадью фундамента. При этом площадь дома увеличивается за счет количества этажей. Жильцы таких домов будут экономить энергию на отоплении, в том числе за счет оптимальной конфигурации дома.

Что же касается строительства частных домов компактной конструкции, имеющих не менее двух жилых этажей, использующих отапливаемые помещения под крышей, то здесь экономия достигается за счет не только использoвания современных теплоизоляционных материалов и сплошного утепления ограждающих конструкций, крыши, стен, фундамента и пола, но и эффективности общей геометрии отапливаемой части дома.

Обращая внимание на другой не менее важный вопрос, который напрямую касается строительства, — это обеспеченность парковочными местами жителей не только новостроек, но и вообще всех, получается следующее. По идее, всем известные плоскостные автостоянки морально устарели и давно не справляются со своей задачей. По статистике, только 9% из них обеспечены местами организованного хранения авто, которые соответствуют европейскому уровню.

Как решают парковочную проблему в других странах? По-разному. Например, строят многоуровневые парковки. По статистике, место обычной стоянки на 190 парковочных мест легко заменяется трехъярусным паркингом с количеством автомест до 600. В среднем аренда такого объекта окупит его за 10-15 лет.

Подземные автостоянки — тоже решение проблемы, правда, только для владельцев недвижимости в новых домах с подобными удобствами. Но, к сожалению, цена парковочного места в Красноярске приближается к стоимости автомобиля. Потому рентабельность подобных парковок пока под вопросом.

Автоматизированные парковки — радикальное и еще более недешевое решение ситуации, суть которой заключается в установке автомобилей на специально оборудованные платформы и дальнейшем их подъеме на «лифте» на свободные места. Такие механизированные паркинги есть в Будапеште, Гамбурге, Берлине, Стамбуле, Мюнхене. Например, в Гамбурге работает 24% таких парковок от общего количества машиномест. И вновь здесь встает вопрос о дороговизне такого проекта, хотя, как известно, подобные модели парковок разрабатывались в мастерских КРИТБИ.

Получается, что пока вопрос парковок остается открытым. Интересное мнение по этому поводу высказал директор ОАО «Гражданпроект» Олег Животов:

— В любом городском районе, где все находится в шаговой доступности, человеку не нужно авто. Он везде сможет добраться на общественном транспорте. Мы забываем, что наличие личного автомобиля — это не только права, но и большие обязанности для водителя. Покупая машину, вы должны понимать, куда будете ставить ее. Честно говоря, считаю, что одна машина на семью — это исключительный вариант. Лучше меньше, а больше не нужно.

Ясно, что строительство как процесс крайне трудоемкий и сложный включает в себя массу различных сфер деятельности. Поэтому развитие строительного сектора, а также его важной части — жилищного строительства можно рассматривать в нескольких направлениях: на законодательном уровне, в управленческой деятельности, в работе проектных организаций, в подготовке кадров для строительной отрасли, в процессе проектирования и в области применения инновационных материалов и технологий.

Видимо, пока все вышеперечисленные сферы не будут приведены в порядок, качественного рывка в российском строительстве, который запланирован во многих государственных программах развития, не предвидится. Да, каждый год строители стараются и дают нам новые жилые метры, но насколько могли бы возрасти темпы строительства, если бы были учтены все нюансы, если бы началось развитие территорий со скрытым потенциалом, если бы строительство энергоэффективных домов вошло в традицию.

В последнее время вопросы развития отечественной строительной отрасли находятся под пристальным вниманием руководства страны. Перед строителями поставлены серьезные стратегические задачи, среди которых — увеличение темпов жилищного строительства, развитие инфраструктуры, внедрение современных экологически чистых материалов и энергосберегающих технологий. Вместе с тем существует государственная установка не допускать увеличения стоимости объектов в процессе строительства, в том числе в рамках реализации федеральных целевых жилищных программ. Очевидно, что выполнение намеченных целей невозможно без четко проработанной нормативной базы, наличия высококвалифицированных строительных кадров, способных грамотно управлять всеми процессами отрасли, новых идей и технологических решений.

Развитие строительного сектора в России демонстрирует положительную динамику, и этот факт позволяет говорить о перспективах дальнейшего прогресса строительного рынка страны.

Региональный строительный еженедельник "Проекты Красноярья"

1 апреля 2014 г. Автор: Мария Першина